地价高处不胜寒:上市房企有项目土地成本占7成

发布时间:2022-07-24 15:43:46 来源:ob欧宝网址登录 作者:欧宝app下载平台

简介:  今年以来地王频现,这种背景下,房地产企业投资一个项目需要多少土地成本?这个问题,或许可以从上市房...

项目介绍

关注公众号了解项目信息

  今年以来地王频现,这种背景下,房地产企业投资一个项目需要多少土地成本?这个问题,或许可以从上市房企的非公开发行股票方案中管窥一二。

  8月底以来,有多家上市房企披露非公开发行股票预案(部分为修订案)。这些房企的募资金额各有不同,拟投房地产项目所在地也有所不同,但是,有一个共通点是,这些地产项目的土地成本占了项目投资额的大头,甚至有个别地产项目的土地成本占了投资额的7成。

  日前,泰禾集团披露非公开发行股票预案修改稿,该公司拟发行不超过3.846亿股,募资不超过70亿元,拟投资北京大兴中央广场(泰禾嘉信)项目、北京西局西府大院项目、北京昌平南邵项目以及深圳尖岗山项目4个标的。需说明的是,这4个项目总投资额合计282亿元,泰禾集团拟将募集的70亿元,分别按17.5亿元、17.5亿元、8亿元、27亿元分配给这4个项目。

  其中,北京大兴中央广场(泰禾嘉信)项目位于北京市大兴区黄村镇,福州泰禾于2014年5月以挂牌方式取得该项目的土地使用权,该项目预计总投资64.29亿元,其中土地成本为38.5亿元,占项目总投资额的59.93%。另外,北京西局西府大院项目的预计总投资额为89亿元,其中土地成本为51.28亿元,占比57.62%;深圳尖岗山项目预计总投资为90亿元,土地成本为58.74亿元,占比达65.27%。

  需说明的是,泰禾集团拟投资的4个项目中,土地成本占比最高的项目为北京昌平南邵项目,该项目预计总投资为38.88亿元,土地成本为28.58亿元,占比高达73.52%。对于这个项目,泰禾集团预计可以实现销售收入65.67亿元,项目投资净利率预计达18.61%,销售净利率预计为11.02%。

  泰禾集团表示,目前公司房地产开发项目主要分布在福建本土、以北京为中心的“京津冀”地区、以上海为中心的“长三角”地区,并进一步拓展至深圳等华南区域。

  为什么会大力加码北京和深圳的项目?泰禾集团认为,深耕一线城市和优势区域的战略布局,不仅受益于近年来一线城市楼市火热的状况,进一步提升了公司产品的价值与利润,也有效避开了三四线城市的库存压力。

  同在9月披露非公开发行股票预案的阳光城,拟募投项目大多位于福州、杭州、苏州等二线城市。该公司拟非公开发行10.87亿股股票,募集资金不超过70亿元,投资于福州大都会项目、上海杨浦大桥101地块项目、杭州文澜府项目(杭州上塘项目)、杭州上府项目、苏州愉景湾项目、苏州丽景湾项目、苏州丽景湾PLUS项目。

  按照阳光城的测算,福州大都会项目总投资为75.74亿元,其中土地成本34.14亿元,占比 45%;上海杨浦大桥101地块项目总投资29.5亿元,其中土地成本17.97亿元,占比60.9%;杭州文澜府项目(杭州上塘项目)总投资为23.73亿元,其中土地成本12.81亿元,占比53.98%;杭州上府项目总投资41亿元,其中土地成本23亿元,占比56.1%;苏州愉景湾项目总投资为19.41亿元,其中土地成本10.34亿元,占比53.2%;苏州丽景湾项目总投资为27.57亿元,其中土地成本11.98亿元,占比43.45%;苏州丽景湾PLUS项目总投资为9.59亿元,其中土地成本为1.62亿元,占比16.8%。

  另一家上市房企鲁商置业于8月底披露的非公开发行预案显示,该公司拟发行不超过4.19亿股,募资不超20亿元,用于投资鲁商蓝岸丽舍A3、A4项目以及鲁商中心首府1C项目。其中,鲁商蓝岸丽舍A3、A4项目预计总投资为14.33亿元,土地成本为5.8亿元,占比40%;而鲁商中心首府1C项目预计总投资为41.96亿元,其中土地成本为14.2亿元,占比33.8%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对此指出,很多土地成本是实实在在看到的,从目前动拆迁的成本来看,一些房屋的拆迁成本或者说赔偿给业主的,基本上达到了当地周边的房价,此类成本最后都会添加到拿地成本中去。而部分房企拿地成本比较高的话,加上后续一些配套成本,比如说部分公建配套项目其实最后都要房企买单,这个时候相应的隐性成本是比较高的。

  据泰禾集团介绍,公司地产项目的投资构成分为土地费用、工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息。其中,土地费用包括了土地成交价(由政府土地收益和土地开发建设补偿费两部分构成)、土地出让契税(按土地成交价的3%计取)以及土地滞纳金。

  需说明的是,前述3家上市房企拟投资的项目中,相关土地使用权大多是房企在2013年至2015年间获得的。如果以今年以来一二线城市频繁出现的地王价格测算,拿地的房地产企业,后续投资相关项目将面临更高的土地成本。

  严跃进指出,很多地王项目背后的潜在成本大,加重了项目定价的负担。按照此类成本推算,后续房企项目销售报价会进一步抬高,“这也是一种风险转嫁的方式。”