闽系又一房企急了押上海青浦42亩地信托补血35亿

发布时间:2022-09-15 14:39:54 来源:ob欧宝网址登录 作者:欧宝app下载平台

简介:  近来,随着8月房企销售战绩的陆续披露,至少有9家分止跌后同比呈较为显著增长,楼市“筑底”信号更为...

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  近来,随着8月房企销售战绩的陆续披露,至少有9家分止跌后同比呈较为显著增长,楼市“筑底”信号更为明显了。

  不过 ,绝大部分房企仍在漫漫 煎熬中 寻求 突围和破局,其中就包括 闽系大型房企之一的 大名城 。

  9月9日起,一款名为“ 筑盈10号集合资金信托计划(第1期)”的信托理财产品正在泛金融投资圈火热推介,由山东信托受托发售,总募资3.5亿元,期限1年半,预期收益率7.4%-7.9%。

  这只信托产品所募3.5亿元资金,将投向大名城位于福州仓山区的“紫金九号”楼盘,备案名叫“ 凯邦公馆”。

  这个被“补血”项目,为大名城于 2020年2月底斥资24.6亿元竞得,成交楼面价22254元/㎡,当年11月开盘,参考均价32000元/ ㎡,在售建面98-158㎡,为三-五房的刚需或刚改产品。

  从风控措施看,山东信托对A股上市房企的 大名城比较谨慎,比如大名城为这笔融资提供连带担保, 名城地产 (福建)公司 以所持 上海翀骁置业 100%股权 质押 担保, 上海 青浦区重固镇毛家角村一宗 4 1.6亩地块 提供 第1顺位抵押 , 初始 抵押率不超 65%。

  上述被抵押 用地,实为大名城今年上半 年新增的唯一土储项目,即6月8日斥资约8.9亿元底价摘得“青浦区重固镇毛家角路南侧38- 01地块”(原13号地)宅地,楼面价16000元/㎡,占地41.6亩,容积率2,总建面5.55万平方米,房地联动价34800元/㎡。

  据大名城披露,今年上半年取得房地产销售金额32.09亿元,相比去年同期48.2亿元下跌33.4%,销售面积20.14万平方米,同比去年26.42万平方米减少6.28万平方米。

  8月中旬,大名城曾披露了今年中期业绩,上半年营收20.53亿元,同比下降51.15%,归母净利2800万元,同比暴跌88.37%,扣非后归母净利0.21亿元,同比下降54.06%,主要为新增项目结转总收入同比减少约50%左右所致。

  从区域看,大名城的房地产开发主要布局在华东的上海、杭州、常州和南京,东南的福州、福清、永泰、长乐及南昌,西北主要是兰州。上半年,大名城华东区域毛利率只有1%,意味着净利亏得不少。

  此外,大名城早些年作为民营房企代表曾一心押注金控,至今已有6年。据今年中报披露,上半年名城金控板块营收2.23亿元,同比增幅22.5%,毛利率居然高达100%。

  注意!今年3月,大名城向福建鸿捷房地产营销策划公司出售旗下福清溢源房地产公司51%股权,股权价约1.62亿元,还包括股东债权出售。

  截至6月底,大名城手上存货余额257亿元,货币资金约41.9亿元,比去年底减少33%,短期借款4.83亿元,一年内到期有息债务12.87亿元,现金短债比2.37, 扣除预收账款资产负债率33.6%,净负债率32.44%,按 三道红线阈值归为“绿档”。

  注意!报告期末,大名城须一年内应付的商票余额4.7亿元,一年内须支付的应付款及其他应付款28.8亿元,其中18.4亿元应付款主要为工程款占了17亿元,而10亿元其他应付款中,涉及有息部分的“往来借款和应付股东借款”合计6.8亿元。

  6月下旬,联合资信曾对大名城出具评级报告,认定其主体长期信用评级AA+,“20名城债”信用等级AA+,评级展望“稳定”。

  既然是“绿档”房企,现金短债比也较高,在机构的评级也不低,大名城为何又业绩大暴跌?

  注意!8月底,由于今年中期业绩预告与实际净利润差异大导致信披不准,大名城老板俞培俤及众高管还遭到了上交所的严厉处罚。

  2020年之前,大名城曾被业内称之为闽系迷茫房企典型,意思就是土储大幅下降,销售额也跟不上,跟同为闽系的世茂、阳光城、融信、正荣、融侨等拉开了巨大的差距。

  然而,2020年8月起开始实施的“三道红线”房企融资强监管,使得依靠高杠杆高周转迅速做大规模的黑马房企,迅速陷入资金链危机,甚至不断爆雷,包括最早的泰禾,以及后来的阳光城、正荣、融侨、融信等均已爆雷。

  目前,闽系民营房企健在的屈指可数,比如金辉控股暂时较为安全,大名城也算一个,但其规模目前还是太小了。

  记得2020年,大名城在迷恋“金控”之外,曾大举重返房地产大肆拿地,尤其是华东区域,重仓上海,2020年末存货余额286亿元,相比2019年逾300亿元存货还略有下降,2021年底存货降到了265亿元,今年6月底基本没啥变化。

  既然2020年曾大举在核心城市拿地,反映到后续财报上也应非常抢眼,但2021年报告披露,大名城销售额137.67亿元,同比下滑8.4%;结转营收76.61亿元,同比下降48.36%;归母净利亏损4.12亿元,同比下降192%。

  从解释看,大名城曾将之业绩首亏的核心症结归为存货跌价等,而仔细分析后不难发现,这背后是该房企当期结转收入的一些主力项目“地价偏贵”,造成利润空间微小,又遇到楼市低迷,主力项目存货未售出,但市场价低于成本价。

  曾经一骑绝尘的闽系黑马房企们,如今在债务爆雷危机中瑟瑟发抖,急需外援补血,而“塞翁失马”的大名城,在财务上暂时较为安全之下,会否逆市大追击?