房地产:央国企重估

发布时间:2022-09-13 03:54:12 来源:欧宝app下载平台 作者:ob欧宝网址登录

简介:  受资金压力影响,民企结算大幅放缓,营收下滑显著,而国央企几乎未受影响。1)从竣工端看,可比公司竣...

  受资金压力影响,民企结算大幅放缓,营收下滑显著,而国央企几乎未受影响。1)从竣工端看,可比公司竣工下滑23%,完成全年计划的34%,较往常年份低4pcts。2)样本公司营收13%,其中央企增长10%,国企增长9%,与前期销售复合增速基本相当,而民企下滑28%,远低于前期4%的销售复合增速,反映民企存在较大交付压力。3)由于结转降速,民企预售资金/营业收入大幅提升1.59,而央企和国企基本保持平稳,分别为1.19、1.42。

  早期的高价地以及地产行业基本面的持续下行,预计2022年存货减值准备计提规模继续增长。从已公布存货明细的重点房企看,2018-2021年累计计提数额最大的城市前五依次是佛山、天津、北京、成都、厦门。其中2021年计提数额最大的城市前五依次是天津、佛山、南京、北京、成都。这些城市中,一线城市计提的主要是非核心区域和商住项目,部分二线城市在过去经历了高地价,后期由于房价的管制导致利润空间受挤压,部分二三线城市则是需求下行,同样带来项目去化和售价承受压力。考虑到2022年房地产市场基本面大幅下行,且多数房企在2017年以来下沉城市过多或者高价地获取过多,因此预计2022年全行业全年减值数额将继续增长。

  缩表速度过快,资产首次衰退。2022年上半年36家重点房企资产扩张首次减少,主要源于负债扩张首次净减少和权益扩张的减少。而造成房企毛利率和净利率双杀的,主要因素是:①高价地被套,房企从2018年便开始计提存货减值准备,之后每年计提都在创新高,到2022年上半年依然在大幅计提;②联合营项目毛利率的下降以及项目结算进展变缓,造成上半年对联营企业和合营企业的投资收益同比下降了49%;③自2020年“三道红线”出台之后,房企通过引入股权融资、加大合作开发等方式降控负债。这种做法带来的最为直观的影响是少数股东权益的快速增长,且造成少数股东对利润的大幅吞噬。综上,56%的重点房企毛利率下滑、83%的重点房企归母净利率下滑。

  房企继续降有息负债去库存,加快周转保现金。一方面,进入2022年房企继续降杠杆缩表,重点房企有息负债规模持续缩减,同比下滑3%。由于融资红利和土地红利的消失,在降杠杆过程中,房企土储扩张速度放缓,尤其是表内土储几乎不再增长。另一方面,2022年上半年房企销售回款遇冷,表内外回款同比分别减少23%、42%,因此房企加快盘活库存,因为在限价政策下以往赚取级差地租的模式被打破,而优秀的房企将享受管理红利。结构性信用扩张的机会利好二线央国企,作为板块内的超额收益来源,受益中交地产建发股份;此外资产荒逻辑在逐步兑现,推荐金融街中新集团,受益中国国贸等,并持续推荐一线央国企。